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北京土地市场高烧不退前4个月卖地收入逼近

2019-10-20 13:28:58 | 来源: 食材

北京土地市场高烧不退 前4个月卖地收入逼近1000亿元

在顺利拍出位于大兴区生物医药基地和门头沟区永定镇的4宗地块后,北京2014年的土地出让收入已经高达973.9亿元,前4个月突破千亿元大关可以说已无悬念,且目前的平均溢价率高达32.65%。而实际上,除了京沪等一线城市,全国其它地方的土地市场由于受到库存量较大且销售萎缩的影响,早已不复去年的火热局面,土地市场两级分化的状况越来越明显。

北京宅地仍受追捧

中原地产市场研究部的数据显示,一季度北京的土地出让收入为753.44亿元,同比增长了56.98%,已相当于去年全年土地出让金的40.79%,刷新了历史同期的最高记录。中原地产首席分析师张大伟还表示,4月份北京准备出让土地的起价已经达到了221.76亿元,按照平均溢价率计算,成交总价将突破300亿元,这也意味着今年前四个月北京土地出让金有望突破千亿元大关。

而从4月中上旬实际的市场表现看,北京土地市场的热度似乎还超过了此前人们的预期。

4月10日,丰台长辛店、大兴黄村等4宗地块集中成交,成交总价88.28亿元。其中,中筑以21亿元配建8.5万平方米限价房的代价获得长辛店辛庄村地块。由于竞争激烈,该地块7成以上的住宅建筑面积变为限价房,使得纯商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米,高于同区域在售物业。据悉,长辛店区域新建住宅目前区域市场均价在3万元/平方米,区域内二手房成交均价在2.5万元/平方米。

而随后拍出的大兴区黄村镇地块,由于较高的溢价更是引来业内关注。最终,今年以来表现颇为活跃的泰禾豪掷51.7亿元将大兴区黄村镇两宗地块全部拿下,其中大兴黄村镇a地块的竞争尤为激烈,各家房企在经过175轮竞拍后,泰禾才击败万年基业、华远地产、保利首开联合体等竞争对手,以17.1亿元竞得该宗地块,折合楼面价20672元/平方米,溢价率高达158%。

一周后的4月18日,北京一天内再度同时出让4宗地块,并迎来房企争抢。其中大兴生物医药基地、075地块F1住宅混合公建用地、R51中学用地,吸引了包括东亚、中铁建、华远地产在内的多家房企参与竞拍。经过48轮激烈竞拍,住总正华以6.05亿元并配建29400平方米自住房和12600平米公租房的代价拿下该地块,溢价率81.13%,商品房部分的楼面价为1.4万元/平方米。而与之相邻的另一地块则被金科地产以23.6亿元拿下,配建自住房和公租房面积分别高达104000平方米和44400平方米,可自主定价部分的建筑面积则只有63427.8平方米,该部分的楼面价为1.68万元/平方米。

而作为当天最优质的地块,毗邻西六环辅路的门头沟东辛秤C地块西区共引来10余家房企的争夺,经过长达63轮的竞拍后,中水电最终以35.7亿元配建61000平方米自住房的代价获得。商品房部分的楼面价为2.4万元/平方米,而该区域内目前普通商品房均价在2.8万元/平方米-3万元/平方米左右,低密度洋房的销售均价在3.5万元/平方米上下。同区域出让的另一宗土地,则被中铁建以21.74亿元摘得。

对此,张大伟表示,从目前来看,房企对北京等一线城市的土地依然渴求,相比较三四线城市看得见的风险,北京等一线城市目前需求总量仍然很大,即使出现调整,幅度也不会很大,对房企的影响有限。

一季度土地市场整体降温

此前,国土资源部发布了今年一季度全国城市地价监测成果,显示一季度地价继续上涨,但涨幅环比收窄,这也是地价涨幅在7个季度后首次收窄。据了解,多个城市土地市场在一季度呈现由热变冷的趋势。

中国指数研究院的研究报告也显示,2014年一季度,全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%,成交量则同比下降12.8%,尤其是3月份成交热度消减明显。

此外,3月份十家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元,为近19个月的最低值。不过,分城市来看,今年一季度,10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较,一线城市购地金额的占比增加了24%,二线城市占比下滑了28%,三四线城市占比则微增4%。由此可见,标杆房企对一线城市的后市仍持续看好,而近期诸如杭州、常州、成都等城市降价风潮的出现,使得开发商在二线城市购地时更为谨慎。

更为重要的是,从全国房地产市场看,目前很多城市的库存积压已经非常严重,部分三、四线城市甚至有崩盘风险。而房企本身来看,截至目前,共有33家上市房企公布了一季度销售业绩,其中16家房企同比明显下滑,房地产企业的资金状况或受影响。有业内人士指出,如果二季度销售不能好转,房企的资金状况甚至可能逐渐转向紧张,而这将一进步影响到其在土地市场上的投入。

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